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時間︰2020-02-19 19:35:54 來(lai)源︰經濟參(can)考報

當前,國內房kang)夭幸ye)集(ji)中度不斷提升,房企優勝劣(lie)汰趨(qu)勢正在加速。數據顯示,2019年330家房企破(po)產,百強房企整(zheng)體業(ye)績也can)從忻饗蘊嶸=衲輳 魈荻臃科竺men)檻進一步提升,但規(gui)模(mo)房企擴容放緩,新增千(qian)億房企數明顯下(xia)降(jiang),近(jin)4年來(lai)房企整(zheng)體的目標(biao)完成(cheng)率水平也逐年降(jiang)低。

房企兩極分化現象加劇(ju)

1月13日(ri)下(xia)午,世茂集(ji)團與(yu)福晟集(ji)團聯(lian)合(he)宣布,世茂集(ji)團收購福晟集(ji)團的87個項目,成(cheng)為2020年首個大(da)型收並購事件,甚(shen)至被稱為“世紀大(da)並購”。在業(ye)內看來(lai),房kang)夭幸ye)正由高速發(fa)展時期(qi)進入橫盤期(qi),加之2019年融(rong)資監管(guan)政策(ce)收緊,眾(zhong)多房企所面臨(lin)的生存壓力史無前例。

隨著(zhou)行業(ye)集(ji)中度的不斷提升,行業(ye)頭部格(ge)局不斷穩(wen)固,2019年房企TOP30門(men)檻值已超千(qian)億。與(yu)此同時bao)  行Σ笠ye)的機(ji)會卻越(yue)來(lai)越(yue)少,並且ye)夭幸ye)的容錯度降(jiang)低。針(zhen)對世茂集(ji)團收購福晟集(ji)團事件,億翰智庫相關分析(xi)人士指出(chu)︰“本次交易的被收購方(fang)福晟集(ji)團,曾經也是穩(wen)健經營的典範(fan),但在瞬息萬變的行情之下(xia),連續踏空節奏,加上(shang)應對失當bao) 鈧漳鶼xia)今日(ri)的苦果。”

行業(ye)整(zheng)體規(gui)模(mo)增速也在顯著(zhu)放緩,百強房企規(gui)模(mo)增長“失速”。2019年12月,房企進一步加大(da)供貨力度和營銷力度,以沖刺年終業(ye)績,百強房企權益銷售金額環fan)仍齔8.3%至9903.4億元,創全年單月規(gui)模(mo)新高。然而,多家市場機(ji)構統(tong)計顯示,真實情況並不如(ru)企業(ye)業(ye)績增速反映得那麼樂zhi)郟 笠ye)實際(ji)去化表現zhi)氈椴患(huan)霸?qi)。權益口徑(jing)下(xia),百強房企2019年全年累計銷售金額同比增長6.5%,不huan)017年的40.5%和2018年的35.1%。

與(yu)此同時bao)019年全年,數百家房kang)夭笠ye)宣告破(po)產的消息進一步引發(fa)市場關注(zhu)。中國指數研究院的統(tong)計顯示,截至2019年11月,在人民法院公告網,以“房kang)夭破(po)產文書”為關鍵字可檢索出(chu)來(lai)400多條破(po)產文書,以企業(ye)為單位來(lai)看的話,剔除(chu)部分重復企業(ye)及非房kang)夭笠ye),共計330家房企發(fa)布了破(po)產相關文書。

中指院he)喙胤治xi)人士指出(chu),發(fa)布破(po)產文書的房kang)夭笠ye)主要分布于長三角與(yu)珠(zhu)三角城市群,上(shang)述兩個區域佔總數量kang)3%。中指院分析(xi)人士認為,“一方(fang)面,熱點城市及城市群,吸引了大(da)量房kang)夭 fa)企業(ye)進入,區域競爭激烈(lie),地方(fang)小微房企生存更加艱(jian)難(nan);另一方(fang)面,長三角及珠(zhu)三角投資及借(jie)貸熱度高,借(jie)貸糾紛以及公司注(zhu)銷破(po)產更加頻繁(fan)。”

融(rong)資困境疊加企業(ye)經營壓力

“對破(po)產企業(ye)進行核實後,我們發(fa)現房企大(da)多為當地開發(fa)企業(ye),很多糾紛為破(po)產和解(jie)以及再(zai)次啟(qi)動,相比小企業(ye)而言,部分zhi)gui)模(mo)相對yue)洗da)的房企,因(yin)戰略定位、多元擴張、項目銷售等ren)侍猓 式鵒lian)也出(chu)現了問(wen)題。”中指院方(fang)面表示。

根(gen)據中指院對企業(ye)深陷困境原因(yin)分析(xi)研究,房企面臨(lin)破(po)產主要有兩方(fang)面原因(yin)︰一方(fang)面,企業(ye)自身管(guan)理制(zhi)度落後、運營效(xiao)率較xi)汀 啡狽 赫Α 季值?唬 謔諧』huo)熱的上(shang)行期(qi)階段,企業(ye)的銷售業(ye)績快(kuai)速增長,掩蓋自身“內功”先天不足的缺陷。同時bao) gui)模(mo)化也對企業(ye)自身管(guan)理提出(chu)更高的要求,企業(ye)並沒有及時優化應對挑(tao)戰。一旦(dan)市場進入平穩(wen)或下(xia)行期(qi),企業(ye)的競爭力短板就會凸顯出(chu)來(lai),銷售去化以及融(rong)資等ren)侍飩 緯cheng)較大(da)壓力。

另一方(fang)面,部分房企前期(qi)的業(ye)績高增長促(chun)使企業(ye)自信心急劇(ju)擴張,在業(ye)務發(fa)展方(fang)面速度過快(kuai),激進的多元化拓展拖(tuo)累了企業(ye)的發(fa)展速度。

“作為一個資金密集(ji)型行業(ye),房kang)夭 fa)需要大(da)量資金支持,一旦(dan)運轉(zhuan)中的環fang)誄chu)現資金問(wen)題,多米zhou)敵xiao)應被觸發(fa),將迅(xun)gan)俾櫻 賈路(lu)科缶 ﹫?偕shen)至倒(dao)閉破(po)產。”中指院方(fang)面分析(xi)指出(chu),2019年,信用評級較高的大(da)型房企資金優勢更加明顯,而部分小型房企資金承(cheng)壓,短期(qi)資金風險顯著(zhu)增加。“房企仍需要從經營上(shang)做好地產主業(ye),優化債務結構,降(jiang)低杠桿(gan)比例,平穩(wen)發(fa)展才(cai)能持久經營。”

在政策(ce)調控(kong)較緊的當下(xia),尤其是融(rong)資端不斷收緊,融(rong)資成(cheng)本水漲(zhang)船高,現金流(liu)更是重中之重。億翰智庫方(fang)面也認為,“收並購浪潮(chao)來(lai)襲,也體現出(chu)當下(xia)地產行業(ye)之艱(jian)難(nan)。對于進入發(fa)展困境的房企而言,或多或少都有自身的原因(yin)。”

2019年,全國範(fan)圍多個城市取消或放寬了落戶限制(zhi)。業(ye)內預計,至少未來(lai)2-3年城鎮化速度仍能保(bao)持,基本置(zhi)業(ye)需求仍在,住宅開發(fa)仍有增長空間。億翰方(fang)面認為,房kang)夭笠ye)在精進主業(ye)的基礎上(shang),可結合(he)本身基因(yin)和資源情況,適度投入部分地產相關的多元化業(ye)務作為長期(qi)戰略,但一定要注(zhu)意(yi)多元化的投入也要遵(zun)守(shou)聚(ju)焦(jiao)原則,同時平衡好主業(ye)與(yu)其他(ta)業(ye)務的結構關系(xi)。

2020年房企規(gui)模(mo)預計穩(wen)中有升

近(jin)幾(ji)年,房企紛紛涉足長租公寓(yu)、養(yang)老xi)夭?穆玫夭喙亓 潁 燦蟹科蠼履茉雌怠 ji)器人制(zhi)造、汽車零(ling)部件制(zhi)造等非地產領域。上(shang)述中指院方(fang)面分析(xi)人士表示,“房企要對自身的財力、物力、人力有著(zhou)系(xi)統(tong)規(gui)劃,促(chun)進業(ye)務及品牌(pai)的協同發(fa)展,形成(cheng)shang)低tong)運營合(he)力,否則新涉足業(ye)務不僅短期(qi)難(nan)見效(xiao)益,主業(ye)的發(fa)展也會受(shou)到拖(tuo)累。”

行業(ye)人士指出(chu),受(shou)市場下(xia)行和調控(kong)不放松影(ying)響,我國房kang)夭笠ye)正在面臨(lin)費用率提升、負債率升高、短期(qi)償(chang)債能力下(xia)滑的困境,尤其中小型房企,仍yue) 媼lin)一定的盈利(li)和資金壓力。

未來(lai),在融(rong)資監管(guan)全方(fang)位趨(qu)緊的情況下(xia),行業(ye)分化將會持續加劇(ju)。業(ye)內普遍認為,雖然目前房kang)夭諧 zheng)體去化壓力尚存,但行業(ye)將保(bao)持長期(qi)平穩(wen)發(fa)展的市場環境已趨(qu)于明朗(lang)。預計2020年企業(ye)整(zheng)體規(gui)模(mo)將維(wei)持穩(wen)中有升的增長態勢。行業(ye)競爭加劇(ju)下(xia),百強房企內部kang)姆只 ge)局也將進一步持續。

在市場去化承(cheng)壓的背景下(xia),企業(ye)的發(fa)展重心逐漸由“增量角逐”轉(zhuan)向“提質(zhi)增效(xiao)”bao) 蠢lai)業(ye)績規(gui)模(mo)的增長不能簡單依賴(lai)于供貨量kang)募喲da),企業(ye)戰略布局、組織管(guan)控(kong)、品牌(pai)建設等綜合(he)實力的提升將是房企未來(lai)工作的重中之重。

“尤其是中小型房企布局相對集(ji)中,很難(nan)平衡區域風險。因(yin)此,適度降(jiang)低杠桿(gan)比例,放緩增長節奏,能夠有效(xiao)規(gui)避現金流(liu)風險。”億翰智庫方(fang)面指出(chu),當下(xia)房kang)夭幸ye)的競爭格(ge)局與(yu)以往大(da)有不同,合(he)作是當下(xia)房企生存和競爭的主要形wen)劍 he)作的本質(zhi)是優勢交換,合(he)作的目kang)氖峭晟譜暈業(ye)淖試淳卣蟆/p>

編(bian)輯︰郭夢涵

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